住む場所選び①
私の状況
以下のような状況の人間が書いています。今回は住む場所に求める条件を整理してみようと思います。
- 東京都内在住、20代独身男性、赤坂・溜池山王周辺の企業勤務。ただし、コロナ禍を経て今後も在宅勤務基調の勤務スタイルに移行することとなり、日常的に出勤する必要はなくなった（代わりに、在宅勤務の環境を整えたい）。
- 現住所は学生時代から住んでいるが、大学に近いという立地条件のみで選んでおり、広さ（20㎡未満）や周辺の買物場所などの条件が良くない。帰って寝るだけの場所としては問題なくても、住みながら働く環境と考えると厳しい。今年の年末に家賃更新（退去の場合は2ヵ月前に通告）となるため、そのタイミングでの転居を画策している。
立地条件（周辺環境で決まる部分）
1) 最寄駅が職場最寄から60分以内
日常的な出社は不要なので職場に近いことを極度に重視する必要はないのですが、なんだかんだで出社機会もありますし、超遠いのも不便と思うので、電車で1時間程度と置いてみました。
また、「休日の過ごし方を踏まえても、都心にある程度近い方がよい」という意図も含め、こうした条件設定としました。わざわざ首都圏に住むのであれば、そのメリットを手軽に享受できる場所に住むほうが何かと良い気がします（特に、所帯を持たないうちは）。遠くに住むとそれだけで外出が億劫になってしまう気がする。
あと、郊外に行くほど車移動前提になってるのでしんどい感じもします。とりあえず今のところ車持つ気はないので。
「NAVITIME 住まい検索」にてざっくり条件を入れてみると、結構遠くまで範囲内になることがわかりました。大船・相模大野・豊田・清瀬・志木・上尾・浦和美園・越谷・流山・我孫子・千葉といったラインナップ。別にそこまで遠くに住むことないなという感想があります*1。
どうせ普段は職場行かないと思うと、湘南とか房総とかで海が見える広い部屋借りて住んだりする方が QOL 高い気もしてきたけど、利便性や災害リスク（主に津波・高潮）との兼ね合いが難しそう*2
2) 最寄駅から徒歩10分以内
出勤に限らず鉄道で外出することは多いはずで、駅には近いほうが良い。「遠くに住むとそれだけで外出が億劫になってしまう気がする」というのはこちらでも同様に言えることと思います。あと、商業施設等も駅周辺に集中していることが当然多いので、その意味でも近いほうが良いです。
近ければ近いほど良いというのはそうだけども（騒音はそこまで気にしないほうなので：これまでも駅近や大通り沿いに平気で住んできたし）、雨や炎天下でも歩ける限界どのぐらいかなあと思うと、まあ徒歩10分くらいかなと思い設定しました。
3) コンビニ等（できればスーパー）が最寄駅までの経路上にある
外出のついでに買い物、あるいは外出するにあたって買い物、というのはよくあるので、最寄駅への行き帰りの途中にコンビニとかあったほうが良いです。
できればスーパーもあったほうが良いですね。これまで住んできた物件はどれも最寄駅までの経路上にスーパーなかったんですが、自ずと足が遠のくので良くない（その生活を数年続けた結果、自炊をろくにしない生活スタイルが確立されてしまった）。経路上とは言わずとも、駅から歩いてすぐの場所にあるとか、少し回り道すれば簡単に行けるとか、そういう場所にでかいスーパーあったほうが良い。ピアゴとかまいばすけっとみたいなしょぼいスーパーしかないと、それはそれであんまり意味がないので、できれば西友とかがほしい。できれば。
4) ゆうゆう窓口が設置された郵便局が徒歩圏内にある
不在時に突っ込まれていたり、不在にしていないのになぜか突っ込まれていたりする不在票。その受け渡しをやってくれる「ゆうゆう窓口設置局」が近所にあるのは結構大事です((ちなみに宅配便は、ヤマトならコンビニが近くにあればなんとかなるし、佐川はいろいろとなんとかならないので工夫する意味があまりない。最近はコロナ拡大防止という名目で短縮されてますが、元々は時間外窓口として24時間営業。こちらも徒歩圏内にあるのがベスト。
都内に90局あるゆうゆう窓口設置局。その立地状況と、1km圏内がどのような領域になっているか、地図化してみました。近所にゆうゆう窓口設置局がある領域は意外と限られてることがわかります。特に、都心を離れるとだんだんと疎になっていきますね。
宅配ボックスがあれば不在時の郵便物受取もある程度カバーできますが、それでも書留とかは受け取れないので、歩いて行ける範囲内にはあった方が良いなと思ってます。
5) 災害リスク（地震、火災、水害）が比較的低い
昨年の台風を契機にして、重要事項説明の際に水害リスクの説明が義務化されているところですが、それも含めて災害リスクに関する情報は見た上で住む場所を選びたいです。地震で建物が倒壊する危険性が高い場所、火災が延焼しやすい場所、洪水や津波で浸水する可能性が高い場所、あたりは避けて選びたいものです。
＜地震・火災＞
東京都では、①建物倒壊危険度（建物倒壊の危険性）と②火災危険度（火災の発生による延焼の危険性）に③災害時活動困難度（道路の整備状況による災害時の活動の困難さ）を加味した形で、町丁目ごとの「地域危険度」なる指標をつくっています。
あくまで各エリアを比較した相対評価でしかないので、赤いエリアだとすげえ危険というわけでもないはずですが、危険度4, 5のエリアは避けて住もうかなあという感じがしてます。
＜洪水・津波＞
国交省の「重ねるハザードマップ」では、洪水や津波、土砂災害あたりの情報を重ねて見ることができます。
東京23区で見ると、山手線の東半分を境目にして、標高が高い西側は川沿い以外はほとんど浸水しない一方、標高が低い東側は大変ですね。江戸川区のハザードマップだと「ここにいてはダメです」と書かれていたりしますし。あとは、大森や蒲田あたりも結構面的に浸水していたり、多摩川沿いにもちょこちょこ厳しいところがありそう。
物件自体のスペック
1) 1R, 1K, 1DK
一人暮らしなので……。部屋多くても管理しきれないですね。
2) RC or 鉄骨造（木造でない）
木造だと、（最近（2000 年代）のものは結構改善しているようですが）耐火性や耐震性、防音あたりが微妙と思うので、やっぱり RC か鉄骨造がいいなあと思ってます。
3) 建築年代（新耐震基準はマスト）
最低1981年6月以降に建築確認を受けた物件。建築基準法上の新耐震基準（現行の耐震基準。厳しめ）が適用されているため。震度6強〜7でも倒壊しない（ことになっている）。
できれば築20年未満がベターな気がしちゃいますが、こちらはあんまり根拠ないですね。長く所有するなら別だけど、いずれ引き払うつもりの賃貸なら気にしすぎることないかなと。あまり古くなってると設備系が怪しくなりそうな気はするけど、この辺は実際どうなのかいまいちわかりません。
4) 最低20㎡以上（＋まともな備え付け収納がある）、できれば25㎡以上
今住んでるところが20㎡未満でろくな備え付け収納がない有様なので、色々と大変なことになっております。家は寝る＋荷物置きの場所というだけなら狭くても大して問題なかったんですが、そこで仕事もするとなると話が別。もう少し広い部屋がよいし、色々放り込めるクローゼットor押入れがほしいです。
5) 最低でも2階以上、できれば3階以上
シンプルに言っちゃうと「防犯と虫除け」。これまで3階以上にしか住んだことないんですが、害虫との遭遇は相当少なかったので、この状況を継続していきたい所存。
6) できれば2口ガスコンロがあったりまな板置く場所あったりしてほしい
パスタソース作りながらパスタ茹でたいし、洗濯機の上にまな板置いて物切るのもやめたい。
7) できればバストイレ別、できれば浴室乾燥機付き
この辺も、「あったらいいよね」です。
8) できれば宅配ボックスあり
先程も触れましたが、宅配ボックスあれば当然不在票持っていったりすべき場面も減るわけで、できればあったほうが良い。ゆうゆう窓口とヤマトのセンターが近所にあればある程度なんとかなる気はするけど、とはいえ、というやつです。
以上です！SUUMO や HOME'S 見たりしながら各項目に係る相場観を把握した上で、不動産屋行ったりして決めていこうと思います。
P.S. こういう視点も好きです
「合理的に考えて板橋」「新宿にはGOOD新宿とBAD新宿がある」東京の20区で物件を所有する不動産投資家目線による東京23区レビュー - Togetter
